Cos’è un compromesso di compravendita immobiliare? Chi è tenuto ad eseguirlo e secondo quali modalità? Cosa succede se eventualmente si decide di cambiare idea?
A queste domande di stretta tematica immobiliare, risponderemo con il seguente approfondimento!
Cosa si intende per compromesso di compravendita immobiliare
Nelle fasi che caratterizzano una compravendita immobiliare, il compromesso rappresenta il primo atto concreto da compiere per diventare i nuovi proprietari.
Detto in termini molto semplici, si tratta di un contratto attraverso il quale il venditore e l’acquirente si accordano su termini e modalità per vendere l’immobile, da una parte, e per acquistarlo, dall’altra.
Tale accordo andrà a precedere l’atto di acquisto vero e proprio, ma in esso andremo già a trovare tutte le condizioni che saranno sottoscritte, successivamente, presso un notaio.
Sembra un’operazione particolarmente semplice, ma in realtà si tratta di un atto nel quale sarà necessario prestare molta attenzione a quello che andremo a comunicare alla controparte ma, soprattutto, a quello che verrà scritto!
Ma come si arriva a realizzare un compromesso di compravendita immobiliare?
il primo e scontato passaggio è ovviamente quello di riuscire a trovare un’abitazione che soddisfa tutti i nostri requisiti;
in seguito, sarà necessario effettuare una proposta di acquisto al venditore, e sperare che venga accettata, o che quanto mai vi sia modo di poter aprire una contrattazione;
solo nel caso in cui questa proposta verrà accettata, allora si avrà la possibilità di sottoscrivere un compromesso di compravendita immobiliare.
Validità del compromesso di compravendita immobiliare: cosa è necessario
Prima di tutto, per far si che il nostro compromesso sia ritenuto valido, dovrà essere redatto in forma scritta.
Bisogna sempre stare attenti a questo punto, in quanto gli accordi verbali non hanno una reale valenza legale!
Un tempo, forse, poteva vigere questa regola, ma oggigiorno, per far si che questo compromesso di compravendita immobiliare sia opponibile a terzi, la forma scritta risulta essere una condizione imprescindibile.
Vi sono anche altre utili indicazioni da seguire, per far si che il nostro compromesso di compravendita immobiliare risulti davvero valido:
in primis, deve risultare senza ombra di dubbio la volontà tra le parti contraenti, con un impegno reciproco;
sarà in seguito necessario indicare correttamente tutti i dati relativi all’immobile oggetto di compravendita, nonché le caratteristiche dell’immobile e le indicazioni catastali, anch’esse fondamentali per la stipula dell’atto definitivo di compravendita.
Non dimentichiamoci che in un compromesso di compravendita immobiliare dovrà essere indicato chiaramente anche il prezzo di vendita, le modalità di pagamento (dove si quantificherà anche la caparra versata per l’impegno preso), e le tempistiche previste.
Importante è indicare entro quando dovrebbe avvenire la consegna della casa da parte del venditore, un punto che non deve essere sottovalutato, in quanto non è scontato che l’abitazione venga consegnata al compratore alla data esatta del rogito notarile (anzi, in molti casi accade proprio il contrario, ossia che la consegna ritardi. Raramente accade che vi sia un anticipo).
Cosa fare una volta sottoscritto il compromesso di compravendita immobiliare
Supponiamo che il nostro compromesso di compravendita immobiliare sia stato regolarmente scritto e abbia tutti i presupposti per essere considerato valido: cosa bisogna fare in seguito?
Sarà necessario effettuare la sua registrazione, presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, mettendo in conto le seguenti spese:
200 euro fissi;
16 euro di marca da bollo da considerare ogni 100 righe di scritto;
lo 0,50% sul valore della caparra che si stabilirà di versare.
Relativamente a queste spese, esse devono essere equamente suddivise tra compratore e venditore, ad ovvia eccezione di quello 0,50%, che spetterà esclusivamente all’acquirente.
Se vogliamo che vi sia una maggior sicurezza, oltre a registrare il contratto di compravendita immobiliare, possiamo anche chiederne la trascrizione.
Richiedere una trascrizione sta a significare che il compromesso di compravendita immobiliare dovrà essere sottoscritto dal notaio (questo in quanto parliamo della trascrizione di un atto pubblico, per questi si è tenuti a servirsi proprio di questo professionista).
Cosa succede se gli impegni presi in un compromesso non vengono rispettati
Ma qualora vi fosse un inadempimento contrattuale, ossia una delle parti venisse meno a quanto sottoscritto nel compromesso di compravendita immobiliare, cosa potrebbe accadere?
Va detto che, solitamente, quando le controparti sottoscrivono un compromesso di compravendita immobiliare, non vanno a cambiare improvvisamente idea, ma non si può nemmeno pensare che questa sia una regola immutabile.
Sicuramente, se si arriva a voler cambiare idea, ci devono essere delle motivazioni profonde e ben precise!
Così come le due parti si sono accordate per sottoscrivere un compromesso di compravendita immobiliare, le stesse possono, stabilire di sciogliere questo contratto, sottoscrivendone uno nuovo.
Ma qualora la decisione di mantenere gli impegni presi fosse di una sola delle due parti, in quel caso la situazione cambierebbe notevolmente.
La cosiddetta parte soccombente, in questo caso, si trova di fronte a due alternative possibili:
nella prima, è possibile rivolgersi a un giudice, chiedendo che venga comunque eseguito quanto sottoscritto con la controparte, alla redazione del compromesso di compravendita immobiliare;
nella seconda si può accettare la decisione della controparte di sciogliere il vincolo contrattuale, ma richiedendo nel contempo un risarcimento danni.
In quest’ultimo caso, è proprio qui che entra in gioco la caparra che era stata versata da parte del potenziale acquirente.
A seconda di chi è la parte inadempiente, potrà essere richiesto di:
trattenere la caparra o richiederne il doppio, nel caso in cui sia il compratore a voler sciogliere il vincolo contrattuale;
richiedere la restituzione della caparra inviata, più un rimborso pari al valore della caparra stessa (in pratica il doppio), nel caso in cui sia il venditore a decidere di rescindere dall’accordo.
Un eventuale rimborso, anche superiore al valore della caparra, può essere richiesto solo nel momento in cui si dimostra realmente che vi sono dei danni subiti veri e propri.
Altre condizioni che non consentono al contratto di compravendita di andare a buon fine
Altre due possibili condizioni che non consentono al contratto di compravendita di andare a buon fine, sono:
la nullità del contratto stesso;
il verificarsi di avvenimenti che rendono il contratto annullabile.
Tali situazioni sono sempre particolarmente complesse, vi è una grossa differenza tra un contratto che si definisce nullo con uno che si definisce annullabile.
Di conseguenza è sempre bene rivolgersi al parere specialistico di un avvocato, per sottoporre il caso specifico e fare in modo che venga fatta una valutazione precisa.
Difatti, un contratto che si considera nullo, presenta la mancanza di condizioni essenziali per la sua validità (basti pensare a un compromesso di compravendita immobiliare nel quale non viene riportato in alcun modo il prezzo di vendita!).
Un contratto annullabile può, invece, essere un accordo che risulta essere non preso con comune volontà delle parti e liberamente (basti pensare a un accordo firmato sotto pressioni, o addirittura minacce della controparte).
In questo caso vige la possibilità di annullare il contratto, ma in realtà i termini dell’accordo stipulato non sono nulli!
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