La Legge di Bilancio 2026 ha superato la bollinatura della Ragioneria di Stato e l’attenzione nella Capitale si concentra su un punto: la cedolare secca affitti brevi a Roma. Il provvedimento entra nel vivo di un mercato particolare, dove turismo internazionale, grandi eventi e domanda abitativa dei residenti convivono in equilibrio precario. In Parlamento si annuncia un confronto serrato, con posizioni distanti tra associazioni dei proprietari e chi chiede regole più stringenti per le locazioni turistiche.
Aliquote e regole: 21% confermato, 26% nei casi senza intermediazione
Nel testo attuale la cedolare secca resta al 21% per gli affitti brevi gestiti attraverso piattaforme di intermediazione digitale. L’aliquota sale al 26% quando l’host affitta senza utilizzare tali piattaforme. Non è un cambio generalizzato, ma una distinzione pensata per favorire tracciabilità e trasparenza dei flussi. A Roma l’effetto pratico dipenderà da come proprietari e property manager struttureranno la messa a reddito: chi usa canali ufficiali mantiene il 21%, chi opera fuori dalle piattaforme deve considerare il 26%.
Roma non è Milano: quartieri, stagionalità e pressione degli affitti
Nella Capitale l’impatto varia per quartieri e stagionalità. Il Centro Storico, il Tridente, Trastevere e Prati vivono picchi legati a turismo e grandi eventi, mentre aree come San Giovanni, Garbatella, Ostiense e i nodi universitari hanno una domanda più ibrida tra breve e medio periodo. La misura sulla cedolare si inserisce qui: l’obiettivo è frenare l’irregolarità e alleggerire la pressione sui canoni residenziali, senza spegnere l’appeal turistico che sostiene buona parte dell’indotto locale.
Cosa significa per host e property manager
Per chi gestisce poche unità abitative con presenza stabile sulle piattaforme, il quadro fiscale resta prevedibile. Per chi lavora con accordi diretti e rete privata di contatti, la nuova soglia al 26% impone di ripensare contratti, canali e margini. In molti casi potrebbe convenire internalizzare i processi su piattaforme per tenere l’aliquota al 21%, valutando allo stesso tempo regolamenti condominiali, requisiti di sicurezza e conformità amministrative.
Il fronte delle posizioni: proprietari, operatori e inquilini
Le associazioni dei proprietari contestano l’innalzamento selettivo dell’aliquota, temendo un freno agli investimenti. Dall’altra parte, chi rappresenta inquilini e studenti evidenzia l’urgenza di liberare stock abitativi oggi assorbiti dal turismo breve. La Capitale, con il suo calendario di eventi e flussi internazionali, è un banco di prova: l’efficacia della norma dipenderà anche da controlli, interoperabilità dei dati e coordinamento con eventuali misure comunali.
Oltre la cedolare: il contesto della Manovra 2026
Nel pacchetto economico 2026 rientrano anche ritocchi all’IRPEF (riduzione della seconda aliquota dal 35% al 33% nella fascia 28–50 mila euro), incentivi mirati sugli aumenti contrattuali e conferme su straordinari e lavoro festivo. Cornice che dialoga con il mercato degli affitti perché incide sul reddito disponibile di famiglie, lavoratori e studenti fuori sede, soggetti centrali nella domanda di locazione a Roma.
In sintesi operativa
Per chi affitta a Roma la parola chiave è canale. Con intermediazione digitale tracciata, cedolare al 21%; senza piattaforme, 26%. La scelta incide su pricing, tassi di occupazione e ritorno dell’investimento. In una città dalla forte vocazione turistica ma con emergenza abitativa cronica, la sfida è conciliare sostenibilità del mercato e diritto alla casa, evitando distorsioni tra quartieri iper turistici e zone residenziali.
